Вишневый сад в имении Любови Андреевны Раневской было нужно продать из-за задолженностей. Уже несколько лет проживали за границей Раневская со своей дочерью Аней лет семнадцати. За домом присматривал брат Любови Леонид Гаев и удочеренная когда-то Раневской Варя, девушка двадцати четырех лет. Денег у Любови уже почти не оставалось, жизнь не ладилась: скончался муж, погиб сын Гриша, любимый ею человек заболел, а после обворовал ее и бросил.
Брат с дочерью встретили прибывших Любовь и Анну, а дома уже ожидали гувернантка
Дуняша и купец Ермолай Лопахин, как он выразился, разбогатевший, но оставшийся все тем же мужиком. Пришел и служащий Епиходов, имеющий особенность постоянно находить себе неприятности.
Подъехали экипажи, дом заполнился людьми, каждый из которых с увлечением рассказывает о чем-то своём. Заговорив о продаже имения, Ермолай Алексеевич предложил сдавать участки земли в аренду. Но Любовь не хочет слушать о вырубке своего любимого сада. Лопахин, любя Раневскую, желает остаться, но вынужден уйти. Прибывший Петр Трофимов, когда-то бывший Гришиным учителем, изменился до неузнаваемости.
Все ушли, остаются Варя и Гаев, который начинает обвинять свою сестру в том, что она не нашла мужа дворянина, Аня, слышавшая разговор, недовольна словами. Гаев начинает планировать, как он достанет деньги, утверждая, что не допустит продажи сада.
Позавтракав в городе, Лопахин с Любовью и Леонидом, останавливаются у часовни, у которой недавно Епиходов признавался в любви Дуняше, та, впрочем, отдала свое предпочтение лакею Яше. Лопахин так и не убеждает их согласиться на аренду.
Приходят Аня, Варя и Петя. Заходит речь о гордости, Трофимов не видит в ней смысла, он недоволен тем, как общаются знатные люди с рабочим классом. Свое мнение стремится высказать сначала Лопахин, потом Раневская, но никто из них не слушает других, поэтому в какой-то момент наступает тишина.
Наедине остаются Аня и Трофимов, радующиеся отсутствием рядом Вики. Трофимов убеждает Аню в том, что ценность свободы превосходствует над любовью, а получить счастье в настоящем, можно только искупив трудом прошлое.
Наступает время аукциона. В этот же день, невпопад, в усадьбе устраивают бал. Взволнованная Раневская ждет Леонида, но присланных теткой денег не хватило, на выкуп имения.
Трофимов успокаивает плачущую Раневскую, считающую сад смыслом своей жизни. Любовь начинает думать о возможности вернуться к обманувшему ее мужчине. Петя судит влюбленность Раневской в воришку. Рассердившись, Любовь в отместку называет его смешным чудаком и подобными словами, утверждает о необходимость влюбляться. Но потом просит его прощения, и танцует вместе с ним.
Приходят радостный Лопахин и подавленный Гаев, который сразу же уходит. Покупателем имения оказывается Ермолай, который счастлив и желает срубить вишневый сад.
Раневская и Гаев стали несколько веселее после столь волнующей их продажи сада. Любовь намеревается жить в Париже на деньги, не пригодившиеся для торгов. Аня счастлива от мысли о начале новой жизни. Появляется Симеонов-Пищик и, удивляя этим всех, начинает раздавать долги.
Прошло время. Гаев стал работать в банке. Лопахин нанимает Шарлотту и Епиходова, Варя и Лопахин нравятся друг другу, но сделать шаг Ермолай не решается. Дом пустеет, в нем остался старый слуга Фирс, которого хотели отправить в больницу, но забыли. Вздохнув, расстроившись уезду Гаева в пальто, он остается неподвижно лежать. В наступившем спокойствии раздается треск, валимых топором деревьев.