Во времена Киевской Руси вотчина являлась одной из форм феодальной земельной собственности. Владелец вотчины имел право передать её по наследству (отсюда и происхождение названия от древнерусского слова «отчина», то есть отцовская собственность), продать, обменять или, например, поделить между родственниками. Вотчины как явление возникли в процессе формирования частной феодальной собственности на землю. Как правило, их собственниками в IX—XI веках были князья, а также княжеские дружинники и земские бояре — наследники прежней родоплеменной верхушки. После принятия христианства сформировалось и церковное вотчинное землевладение, собственниками которого являлись представители церковной иерархии (митрополиты, епископы) и большие монастыри.
Существовали различные категории вотчины: родовые, купленные, дарованные князем или другими, что частично влияло на возможность собственников свободно распоряжаться вотчиной. Так, владение родовыми вотчинами ограничивалось государством и родственниками. Собственник такой вотчины был обязан служить тому князю, на землях которого она находилась, а без согласия членов своего рода вотчинник не мог её продать или обменять. В случае нарушения таких условий собственника лишали вотчины. Данный факт свидетельствует о том, что в эпоху Древнерусского государства владение вотчиной не было ещё приравнено к праву безусловной собственности на неё.