Нормальное функционирование нежилого помещения невозможно без его снабжения электроэнергией, теплом, водой. Нежилое помещение может снабжаться энергией и водой через инженерные сети здания, принадлежащие другому лицу. В арбитражной практике нередко возникают споры, связанные с созданием абонентами по договорам энерго- и водоснабжения препятствий для перетока через их инженерные коммуникации энергии и воды другим потребителям, которые имеют присоединение к сетям энерго- и водоснабжающих организаций посредством указанных коммуникаций.В соответствии с позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации покупатель нежилого помещения в нежилом здании не приобретает право долевой собственности на инженерные коммуникации здания*(1). В ином случае собственник нежилых помещений, являющийся сособственником инженерно-технических коммуникаций, мог бы требовать от энерго- и водоснабжающей организации заключения прямого договора на энергоснабжение (водоснабжение) принадлежащих ему помещений в здании и требовать от других собственников помещений устранения нарушений своего права в виде прекращения подачи энергии и воды на основании ст. 304 Гражданского кодекса РФ.Аналогичные конфликты возникают между собственниками принимающих устройств и инженерных коммуникаций рынков (торговых комплексов) и собственниками магазинов, расположенных на территории рынков.В практике арбитражных судов пока не выработан единый подход к решению указанной проблемы. Таким образом, возникает правовой вопрос о том, с каким иском следует обратиться собственнику нежилого помещения к собственнику инженерных коммуникаций нежилого здания (рынка) для устранения нарушений своих прав и законных интересов: - о понуждении заключить субабонентский договор энергоснабжения или водоснабжения (ст. 426, 545 Гражданского кодекса РФ); - об устранении препятствий в пользовании нежилым помещением путем восстановления энергоснабжения и водоснабжения помещения (ст. 304 Гражданского кодекса РФ); - о понуждении заключить договор о возмездном оказании услуг по передаче электрической энергии (ст. 426 Гражданского кодекса РФ, Правила недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденные постановлением Правительства РФ от 27.12.04 N 861); - об установлении сервитута на инженерные сети как часть здания или имущественного комплекса рынка (ст. 277 Гражданского кодекса РФ) для последующего заключения прямых договоров с энергоснабжающими и водоснабжающими организациями.Рассмотрим каждый из предложенных вариантов на предмет его обоснованности.1. По смыслу п. 1 ст. 426 Гражданского кодекса РФ субабонентский договор не относится к публичным (необходимо отметить, что в судебной практике имеются противоречия по этому вопросу*(2)).Во-первых, многие абоненты (потребители) не являются коммерческими организациями. Во-вторых, ни один из абонентов (потребителей) не является энерго- и водоснабжающей организацией по характеру своей деятельности. В-третьих, в ст. 545 Гражданского кодекса РФ, п. 17 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.02.99 N 167, передача энергии и воды абонентом субабоненту регламентирована как право, а не как обязанность абонента. В-четвертых, возможность заключения субабонентского договора императивно обусловлена получением согласия энергоснабжащей организации или организации водопроводно-канализационного хозяйства.Следовательно, понуждение к заключению субабонентского договора на энерго- или водоснабжение нельзя рассматривать в качестве допустимого способа защиты прав собственника нежилого помещения от нарушений его прав собственником инженерных коммуникаций.